本稿では、「マンションの再生等の円滑化に関する法律」を「マンション再生円滑化法」という。
なお、2002年に施行された旧法「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）は、2026年4月施行により新名称となっている。
令和7年度 マンション管理士試験
〔問 19〕 マンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円
滑化に関する法律（平成 14 年法律第 78 号）の規定によれば、正しいものはどれか。
1 マンション建替組合の総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律に特別の定めがある場合を除くほか、総組合員の議決権の過半数で決する。
2 マンション建替組合は、都道府県知事等による組合の設立認可の公告があるまでは、組合の成立又は定款若しくは事業計画をもって、組合員その他の第三者に対抗することができない。
3 施行マンションについて借家権を有していた者は、権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、施行再建マンションの部分について借家権を取得する。
4 マンション建替事業の事業計画においては、施行マンションの状況、その敷地の区域及びその住戸の状況、その区分所有権及び敷地利用権の価額、施行再建マンションの設計の概要及びその敷地の区域、事業施行期間、資金計画等を記載しなければならない。
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正解は ２ です。
【前提知識】
「マンションの再生等の円滑化に関する法律」（マンション再生円滑化法）
それでは、各肢を検討していこう。
１ 誤り。
特別な定め（区分所有法等に準ずる重要事項など）がない限り、総会の議事は以下のセットで成立する。
- 定足数
総組合員の半数以上の出席 - 決議
出席した組合員の議決権の過半数
→誤り（総組合員の議決権の過半数）
（マンション再生円滑化法29条1項）
（総会の議事等）
第29条 総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。
マンション再生円滑化法（e-GOV法令検索）
２ 正しい。
組合の成立と対抗力
マンション建替組合は、法人として活動するために一定のステップを踏むが、「内部（組合員）」に対しても「外部（第三者）」に対しても公告するまでは、その存在を主張できない。
- 成立のタイミング
都道府県知事等の設立認可を受けたときに成立する。 - 対抗力の発生
認可だけでなく、知事等による「公告」があって初めて、組合員や第三者に対して「組合が成立したこと」「定款があること」「事業計画があること」を対抗できるようになる。
（マンション再生円滑化法14条2項）
（認可の公告等）
第14条 都道府県知事等は、第九条第一項の規定による認可をしたときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、組合の名称、再生前マンションの名称及びその敷地の区域又は再建敷地の区域、再生後マンションの敷地の区域、事業施行期間その他国土交通省令で定める事項を公告し、かつ、関係市町村長に再生前マンションの名称及びその敷地の区域又は再建敷地の区域、再生後マンションの設計の概要及びその敷地の区域その他国土交通省令で定める事項を表示する図書を送付しなければならない。
２ 組合は、前項の公告があるまでは、組合の成立又は定款若しくは事業計画をもって、組合員その他の第三者に対抗することができない。
マンション再生円滑化法（e-GOV法令検索）
３ 誤り。
「権利変換期日」と「借家権を取得するタイミング」のズレがこの問題のポイントとなる。
誤： 権利変換期日において取得する。
正：再生後マンションの工事完了の公告の日に取得する。（マンション再生円滑化法71条3項）
権利変換における「所有権」と「借家権」の違い
権利変換期日には、土地や建物の「所有権」などは動き始めるが、建物がまだ完成していないため、借家人は「入居（使用）」することができない。そのため、取得のタイミングが異なる。
（再生前マンションに関する権利の変換）
第71条 権利変換期日において、再生前マンションは、施行者に帰属し、再生前マンションを目的とする区分所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する。
２ 再生後マンションの区分所有権は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、新たに再生後マンションの区分所有権を与えられるべき者が取得する。
３ 被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有していた者（その者が更に借家権を設定していたときは、その借家権の設定を受けた者）は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの部分について借家権を取得する。
マンション再生円滑化法（e-GOV法令検索）
４ 誤り。
事業計画に「区分所有権及び敷地利用権の価額」は含まれない。(マンション再生円滑化法10条1項）
（事業計画）
第10条 事業計画においては、国土交通省令で定めるところにより、再生前マンションの状況、その敷地の区域及びその住戸（人の居住の用に供するマンションの部分をいう。以下同じ。）の状況又は再建敷地の区域、再生後マンションの設計の概要及びその敷地の区域、事業施行期間、資金計画その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。
マンション再生円滑化法（e-GOV法令検索）
なお、「区分所有権及び敷地利用権の価額」は、マンション再生円滑化法58条に基づく「権利変換計画」の事項である。
（権利変換計画の内容）
第58条 権利変換計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
一 再生後マンションの配置設計
二 再生前マンションの区分所有権若しくは敷地利用権又は再建敷地の敷地共有持分等を有する者で、当該権利に対応して、再生後マンションの区分所有権又は敷地利用権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
三 前号に掲げる者が有する区分所有権若しくは敷地利用権又は敷地共有持分等及びその価額
（略）
マンション再生円滑化法（e-GOV法令検索）
(解法のポイント）
マンション再生円滑化法については、苦手意識を持つ受験生もいるかと思うが、最低限過去問レベルは正解できるよう準備しておこう。
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