【マンション管理士】令和7年度「区分建物の登記」

今回のテーマは、「区分建物の登記」である。

令和7年度　マンション管理士試験

【前提知識】
区分建物の登記（区分所有法）
※建物の区分所有等に関する法律を区分所有法という。

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それでは、各肢を検討していこう。

１　正しい。

区分所有法上のポイントとして、法定共用部分を整理しよう。

「法定共用部分」とは

マンションの廊下、階段室、エレベーター室などは、その構造上、当然に共用部分として扱われる。これを「法定共用部分」と呼ぶ。

• 性質
  構造上、区分所有者の全員または一部の共用に供されるべき部分。
• 登記
  法定共用部分については、「共用部分である旨の登記」をすることができない。

なぜ登記ができないのか

登記のルールとして、法定共用部分（廊下や階段など）は、「専有部分（独立した建物）」として登記することができない。

「共用部分である旨の登記」は、本来なら専有部分（部屋）として登記できるはずのスペース（例：管理人室、集会室など）を、あえて規約によって共用扱いにするとき（規約共用部分）に行うものである。

まとめ

• 廊下・階段・エレベーター室
  法定共用部分なので、「専有部分」として登記できない。
• 管理人室・集会所
  規約共用部分なので、共用部分である旨の登記できる。

２　正しい。

持分決定の原則

原則として、各共有者の持分は、その人が所有している専有部分の床面積（専有面積）の割合によって決まる。（区分所有法第14条第1項・第3項）

$$\text{各共有者の持分} = \frac{\text{その者の専有部分の床面積}}{\text{全ての専有部分の床面積の合計}}$$

「床面積」の定義

内法計算（うちのりけいさん）
壁の内側線で囲まれた部分の面積。不動産登記簿に記載される。（区分所有法14条3項）

壁芯計算（かべしんけいさん）
壁や柱の中心線で囲まれた面積。パンフレットや広告ではこちらが使われることが多い。

（共用部分の持分の割合）
第14条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）e-Gov法令検索

３　正しい。

専有部分と共用部分の一体性

区分所有法では、「専有部分」と「共用部分の持分」を切り離して処分することは、原則として禁止されている。

登記による対抗力

通常、不動産の権利を第三者に主張（対抗）するには、その権利ごとに登記が必要となる。しかし、マンションの場合は手続きを簡略化するため、以下のルールが適用される。

共用部分の効力
専有部分の登記さえすれば、共用部分について別途「移転登記」をしなくても、当然に第三者に対して権利を対抗できる。

（共用部分の持分の処分）
第15条　共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）e-Gov法令検索

４　誤り。

本肢の倉庫は、一棟の建物とは「別棟」であり、構造上当然共用部分である廊下や階段とは性質が異なる。（区分所有法4条2項）

• 規約共用部分
  本来は「専有部分（所有権の対象）」になり得る独立した建物を共用部分にするには、規約で定める必要がある。
• 登記の必要性
  規約共用部分は、「共用部分である旨の登記」をしなければ、第三者に対抗することができない。

共用部分）
第4条　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）e-Gov法令検索

（解法のポイント）
問題文に「不動産登記法及び区分所有法の規定によれば」とあるが、実際には区分所有法の知識で正解できる。