今回のテーマは、「専有部分及び共用部分の工事等（標準管理規約）」である。
それでは、「令和5年度 管理業務主任者試験」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
令和5年度 管理業務主任者試験問題 【問 36】
【問 36】 専有部分及び共用部分の工事等に関する次の記述のうち、標準管理規約（単棟型）によれば、最も適切なものはどれか。
1 区分所有者は専有部分の床のフローリングの設置をしようとするときは、理事長にその旨を申請し、理事長の判断により書面による承認を受けなければならない。
2 専用使用部分である窓ガラスが、当該住戸の区分所有者の過失により破損した場合には、当該区分所有者の申請に基づき、管理組合が修繕する。
3 区分所有者が、屋上からの雨漏りにより専有部分の使用に支障が生じ緊急を要するため当該共用部分の保存行為を行ったが、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けなかったときは、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
4 共用部分のうち各住戸に付属する玄関扉の改良工事で住宅の性能向上に資するものについて、計画修繕としてこれを速やかに実施できる場合には、管理組合がその責任と負担において実施するものとする。
令和5年度 管理業務主任者試験問題
正解：４
それでは、問題を検討していこう。
なお、問題は、2023年4月1日現在の法令等に基づいて出願されているが、正解及び解説は、執筆時点の法令等に基づくものとする。
１ 誤り。
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（修繕等）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなければならない。
（標準管理規約17条1項）
修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。（同17条関係コメント）
理事長は、第１項の規定による申請について、理事会の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。（同3項）
したがって、区分所有者は専有部分の床のフローリングの設置をしようとするときは、理事長にその旨を申請し、理事会の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。
２ 誤り。
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。（標準管理規約21条1項）
この「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。（同関係コメント）
したがって、当該「区分所有者」が修繕する。
３ 誤り。
区分所有者は、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うもの又はあらかじめ理事長に申請して書面又は電磁的方法による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。（標準管理規約21条3項）
第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。（同5項）
したがって、本肢は、21条第3項の規定に違反して保存行為を行った場合にはあたらず、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者の負担にならない。
４ 正しい。
共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。（標準管理規約22条1項）
（解法のポイント）誤りの肢は、ひっかけ問題である。問題文を落ち着いて読むようにしよう。
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