本稿では、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」という。
今回のテーマは、「敷地利用権の分離処分」である。
それでは、「マンション管理士試験」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
令和3年度 マンション管理士試験 〔問5〕
〔問 ５〕 専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがない限り、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
２ 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、一筆の土地の一部について専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することを認める規約を設定することができない。
３ 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合の専有部分とその専有部分に係る敷地利用権との分離処分禁止に違反する処分は、分離処分禁止の登記がなされていない場合、その無効を善意の相手方に主張することができない。
４ 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができるとの規約を公正証書により設定することができる。
令和3年度 マンション管理士試験
正解：２
それでは、各肢を検討していこう。
なお、問題は、2021年4月1日現在の法令等に基づいて出願されているが、正解及び解説は、執筆時点の法令等に基づくものとする。
１ 正しい。
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。（区分所有法22条1項）
２ 誤り。
区分所有法22条1項における、「分離処分を認める規約の定め」は敷地利用権たる「権利の一部」についてもすることができる。
３ 正しい。
区分所有法22条1項本文の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。（区分所有法23条本文）
ただし、不動産登記法の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。（同ただし書）
４ 正しい。
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、①規約共用部分に関する定め、②規約敷地に関する定め、③敷地利用権の分離処分ができる旨の定め、④敷地利用権の持分割合の規約を設定することができる。（区分所有法32条）
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