今回は、賃貸マンションで「お風呂の水をあふれさせて床を水浸しにしてしまった……」というケースにおいて、賃貸人と賃借人の権利・義務関係がどうなるかを問う問題を取り上げよう。
令和6年度 マンション管理士試験
〔問 14〕 甲マンションの 101 号室を所有者Ａから賃借したＢが、その不注意により風呂の浴槽から溢水させて同室内の床を水浸しにしたため、床の修繕が必要になった場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、101 号室は契約の内容に適合していない点はなかったものとする。
１ Ａは、Ｂに対し、損害賠償請求をすることができるが、その損害賠償請求権は、Ｂの溢水によって床の修繕が必要になったことをＡが知った時から３年間行使しないときは時効によって消滅する。
２ Ａは、Ｂに対し、損害賠償請求をすることができるが、Ｂがこれに応じないときは、Ａは、ＢがＡに差し入れた敷金を損害賠償債務の弁済に充てることができる。
３ ＢがＡに床の修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Ａが相当の期間内に必要な修繕をしないときには、Ｂは自らその修繕をすることができる。
４ 不注意により風呂の浴槽から溢水させた者がＢではなく、Ｂの同居の配偶者Ｃであった場合には、Ａに対し、Ｃが損害賠償責任を負うとともに、Ｂも損害賠償責任を負う。
出典:令和6年度マンション管理士試験 （公益財団法人マンション管理センター）
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正解は １ です。
【前提知識】
民法
※本記事では、令和6年度マンション管理士試験の問題を、現在施行されている法令に基づいて解説しています。
１ 誤り。
賃借人Ｂが不注意で溢水させたことによる損害賠償義務は、賃貸借契約に基づく「善管注意義務違反」による債務不履行責任（民法415条）である。
債務不履行による損害賠償請求権の消滅時効は、原則として「権利を行使することができることを知った時から５年間」または「権利を行使することができる時から10年間」である（民法166条1項）。
本肢の「知った時から３年間」という規定は、不法行為による損害賠償請求権の時効（民法724条1号）などに関する期間であり、債務不履行責任には適用されない。
（債務不履行による損害賠償）
第四百十五条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。（略）
（債権等の消滅時効）
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
（不法行為による損害賠償請求権の消滅時効）
第七百二十四条 不法行為による損害賠償の請求権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から三年間行使しないとき。
二 不法行為の時から二十年間行使しないとき。
（民法・e-GOV法令検索）
２ 正しい。
敷金は、賃貸借に基づいて生じる賃借人の金銭債務を担保するために交付されるものである（民法622条の2第1項）。
賃借人Ｂが不注意で生じさせた損害を支払わない場合、賃貸人Ａは、差し入れられている敷金をその損害賠償債務の弁済に充てることができる。（同条２項）
第四款 敷金
第六百二十二条の二 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
（民法・e-GOV法令検索）
３ 正しい。
賃借物の修繕が必要である場合において、賃借人が賃貸人にその旨を通知した（あるいは賃貸人がそれを知った）にもかかわらず、賃貸人が「相当の期間内」に必要な修繕をしないときは、賃借人は自らその修繕をすることができる（民法607条の2第1号）。
なお、賃借人が自ら修繕できることと、その修繕費用を賃貸人に請求できることは別の問題である。今回のように賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合、賃貸人は原則として修繕義務を負わず（民法606条1項ただし書）、賃借人が修繕費用を負担することになる。
（賃借人による修繕）
第六百七条の二 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。
（賃貸人による修繕等）
第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
（略）
（民法・e-GOV法令検索）
４ 正しい。
実際に不注意で溢水させた同居の配偶者Ｃは、直接の加害者として不法行為責任（民法709条）を負う。一方、賃借人Ｂについても、同居の配偶者Ｃは賃貸借契約上の義務の履行を補助する者（履行補助者）と考えられるため、Ｃの過失はＢの債務不履行責任を判断する際にも考慮される。
したがって、Ｂも賃貸借契約上の義務違反による損害賠償責任（民法415条）を負う。
このように、Ａに対してＣは不法行為責任を、Ｂは債務不履行責任を負うことになる。
（不法行為による損害賠償）
第七百九条 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
（民法・e-GOV法令検索）
（解法のポイント）
賃貸借における「誰がどんな責任を負うか」と「消滅時効の期間」の組み合わせは、重要な論点である。特に、債務不履行責任と不法行為責任の違い、履行補助者の過失による責任、時効期間（5年・10年・3年）の区別を整理しておこう。
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