令 和 7 年 度 管理業務主任者試験
【問38 】 マンションに関する次の記述のうち、区分所有法及び最高裁判所の判決によれば、最も不適切なものはどれか。
1 マンション分譲業者Ａが、一部の区分所有者に対し敷地に係る駐車場専用使用権を分譲した場合、管理組合の管理者である理事長Ｂは、Ａに対し、当該駐車場専用使用権の対価が当該管理組合に帰属することを主張することができる。
2 区分所有者Ａがバルコニーについて外気と遮断された独立の部屋とする工事をした場合、そのバルコニーは、管理組合の管理する共有物であり、区分所有者間で定めた規約ないし建築協定に違反するので、管理者Ｂは、Ａに対し、当該工事部分の撤去を請求することができる。
3 売主Ａと買主Ｂとの間でテニスコートやプール等のスポーツ施設の利用を主要な目的としたリゾートマンションの売買契約が締結された場合、Ａがスポーツ施設の引渡しを遅延したときは、Ｂは、履行遅滞を理由として当該売買契約の全部を解除することができる。
4 区分所有法第 3 条の団体は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体であり、区分所有者は、その構成員とはならない旨の意思表示をすることはできないが、自治会は、会員相互の親ぼくや当該地域の快適な環境の維持管理を図ることを目的とする団体であり、その会員は、入会及び退会が任意である。
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正解は １ です。
【前提知識】
区分所有法・判例
本稿では「建物の区分所有等に関する法律」を区分所有法という。
１ 誤り。
- 分譲契約の当事者
専用使用権の設定およびその対価（分譲代金）の授受は、分譲業者Ａと購入者との間の分譲契約に基づくものである。管理組合Ｂはその契約当事者ではない。 - 対価（収入）の帰属
敷地の一部の専用使用権を分譲した対価は、専用使用権の分譲契約における合意の内容に従って、分譲業者Ａに帰属する。
なお、「専用使用権の分譲対価」と、専用使用権者が管理組合に支払う「専用使用料」は別のものなので、区別しよう。 - 管理組合には分譲業者Ａが受け取った「分譲対価（初期の売却益）」の引き渡しを求める法的根拠はない。
したがって、理事長Ｂが「分譲対価は管理組合に帰属する」と主張することはできない。
前記一のとおり、分譲業者である上告人Ａ２興産は、営利の目的に基づき、自己の利益のために専用使用権を分譲し、その対価を受領したものであり、さらに、専用使用権の分譲を受けた区分所有者もこれと同様の認識を有していたと解されるから、右対価は、右分譲契約における合意の内容に従って同上告人に帰属するものというべきである。この点に関し、上告人Ａ２興産が、区分所有者全員の委任に基づき、その受任者として専用使用権の分譲を行ったと解することは、右分譲契約における当事者の意思に反するものであるといわなければならない。また、ある者が自己のためにする意思の下にした行為が、他の者からの受任によってする行為と外形的に同一であったとしても、そのことだけで、関係者の具体的意思に反して、両者の間に委任契約が成立していたということはできないし、具体的な当事者の意思や契約書の文言に関係なく、およそマンションの分譲契約においては分譲業者が専用使用権の分譲を含めて包括的に管理組合ないし区分所有者全員の受任者的地位に立つと解することも、その根拠を欠くものである。
（平成8(オ)1881 駐車場専用使用権分譲代金返還等請求、同当事者参加・平成10年10月30日 最高裁判所第二小法廷 判決）
２ 正しい。
専有・共有の区分
バルコニーは専有部分ではなく、区分所有者全員の「共用部分（共有物）」にあたる（通常、特定の区分所有者に専用使用権が認められているに過ぎない）。
変更行為の制限
共用部分を外気と遮断して独立の部屋とするような変更・増改築工事は、管理組合の承諾なく個人の判断で行うことはできず、規約や協定にも違反する。
管理者の請求権
管理者Ｂは、区分所有者の共同の利益に反する行為（不法な共用部分の変更）に対し、管理組合を代表して原状回復（工事部分の撤去）を請求することができる。
３ 正しい。
判例（最判平8.11.12）のポイント
- 契約の目的と重要性
本件では、スポーツ施設の利用が単なる附随的サービスにとどまらず、「売買契約の主要な目的」とされていた点が重視されている。 - 履行遅滞と契約解除
主要な目的であるスポーツ施設の引渡しが遅延した（履行遅滞が生じた）場合、買主Ｂは契約全体の目的を達成することができない。そのため、特段の事情がない限り、買主Ｂは履行遅滞を理由として売買契約の「全部」を解除することができる。
本件不動産は、屋内プールを含むスポーツ施設を利用することを主要な目的としたいわゆるリゾートマンションであり、前記の事実関係の下においては、上告人らは、本件不動産をそのような目的を持つ物件として購入したものであることがうかがわれ、被上告人による屋内プールの完成の遅延という本件会員権契約の要素たる債務の履行遅滞により、本件売買契約を締結した目的を達成することができなくなったものというべきであるから、本件売買契約においてその目的が表示されていたかどうかにかかわらず、右の履行遅滞を理由として民法五四一条により本件売買契約を解除することができるものと解するのが相当である。
（平成8(オ)1056 損害賠償等・平成8年11月12日 最高裁判所第三小法廷 判決）
４ 正しい。
区分所有法第3条の団体（管理組合）
区分所有建物が存在するだけで法律上当然に成立する団体である。区分所有者になった者は自動的に構成員（組合員）となり、任意に脱退することはできない。
自治会（町内会等）
地域住民の親睦や環境整備等を目的とする任意の団体である。最高裁判所の判例（最判平17.4.26等）においても、自治会への入会および退会は個人の自由（自由意志）によるものとされている。
被上告人は，会員相互の親ぼくを図ること，快適な環境の維持管理及び共同の利害に対処すること，会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的として設立された権利能力のない社団であり，いわゆる強制加入団体でもなく，その規約において会員の退会を制限する規定を設けていないのであるから，被上告人の会員は，いつでも被上告人に対する一方的意思表示により被上告人を退会することができると解するのが相当であり，本件退会の申入れは有効であるというべきである
（平成16(受)1742 自治会費等請求事件・平成17年4月26日 最高裁判所第三小法廷 判決 ）
（解法のポイント）
区分所有法だけでなく、該当する判例にもあたっておこう。
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