本稿では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を「品確法」という。
今回のテーマは、「品確法」である。
それでは、「令和5年度 管理業務主任者試験」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
令和5年度 管理業務主任者試験問題 【問 41】
【問 41】 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1 新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものについて、引渡しの時から10年間、瑕疵担保責任を負わなければならない。
2 新築住宅の瑕疵担保責任について、瑕疵を修補する責任に限定し、契約の解除や損害賠償の請求はできないこととする特約は無効である。
3 新築住宅とは、新たに建設された住宅で、かつ、まだ人の居住の用に供したことのないもので、建設工事完了の日から起算して2 年を経過していないものをいう。
4 新築住宅の売買契約において、特約により、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分だけでなくその他の部分も含め、瑕疵担保責任の期間を引き渡した時から20年以内とすることができる。
令和5年度 管理業務主任者試験問題
正解：３
それでは、問題を検討していこう。
なお、問題は、2023年4月1日現在の法令等に基づいて出願されているが、正解及び解説は、執筆時点の法令等に基づくものとする。
１ 正しい。
新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものについて、引渡しの時から10年間、瑕疵担保責任を負わなければならない。（品確法95条1項）
（類題）当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕か疵し については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。〇
管理業務主任者試験 令和4年（2022年）12月4日 問40ー１
２ 正しい。
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、民法に規定する担保責任（履行の追完請求（５６２条）、代金減額請求（５６３条）、損害賠償請求（４１５条）、契約の解除（５４１条、５４２条）を負う。（品確法95条1項）
そして、これらの規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。（同2項）
（類題）当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。〇
管理業務主任者試験 令和4年（2022年）12月4日 問40ー３
３ 誤り。
品確法において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く。）をいう。（品確法2条2項）
（類題）当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1 年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。〇
管理業務主任者試験 令和4年（2022年）12月4日 問40ー４
４ 正しい。
新築住宅の売買契約において、特約により、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分だけでなくその他の部分も含め、瑕疵担保責任の期間を引き渡した時から20年以内とすることができる。（品確法97条）
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