今回のテーマは、「物権変動の対抗要件」である。
それでは、「マンション管理士試験」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
令和3年度 マンション管理士試験 〔問14〕
〔問 14〕 甲マンション102 号室を所有するＡは、Ｂとの間で、同室を代金1,000 万円でＢに売却する旨の契約を結んだ。その後、Ａは、Ｃとの間で、同室を代金1,200 万円でＣに売却する旨の契約を結んだ。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ ＣがＢよりも先に代金1,200 万円をＡに支払った場合であっても、ＢがＣよりも先にＡから102 号室の引渡しを受けたときは、Ｂは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Ｃに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
２ ＢがＣよりも先に代金1,000 万円をＡに支払い、ＣがＢよりも先に102 号室の引渡しを受けたが、両者とも同室の所有権の移転登記を備えていないとき、ＢもＣも互いに、同室の所有権を取得したことを対抗することができない。
３ ＣがＡとの売買契約を結んだ当時、Ｂが既に102 号室をＡから買い受けたことを知っており、かつ、ＣがＢの登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、Ｂは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Ｃに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
４ ＣがＢよりも先にＡから102 号室の引渡しを受けた場合であっても、Ｂが同室の所有権の移転登記を備えたときは、Ｂは、Ｃに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
令和3年度 マンション管理士試験
正解：１
それでは、各肢を検討していこう。
なお、問題は、2021年4月1日現在の法令等に基づいて出願されているが、正解及び解説は、執筆時点の法令等に基づくものとする。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
(民法・e-Gov法令検索）
１ 誤り。
不動産が二重に売買された場合、第一の買主は、その登記をしなければ、所有権を取得したことを第二の買主に対抗できない。（民法177条）
したがって、Ｂは同室の所有権の移転登記を備えていなければ、Ｃに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができない。
２ 正しい。
ＢもＣも同室の所有権の移転登記を備えていないとき、ＢもＣも互いに、同室の所有権を取得したことを対抗することができない。（民法177条）
３ 正しい。
Cが背信的悪意者であるときは、Ｂは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Ｃに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。（判例）
４ 正しい。
ＣがＢよりも先にＡから102 号室の引渡しを受けた場合であっても、Ｂが同室の所有権の移転登記を備えたときは、Ｂは、Ｃに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。（民法177条）
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