今回のテーマは、「区分所有法（敷地利用権）」である。
なお、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」という。
令和6年度 マンション管理士試験 〔問 3〕
〔問 ３〕 甲マンションの区分所有者はＡ、Ｂ及びＣの３名（この問いにおいて「Ａら」という。）である。また、同マンションの敷地利用権は、Ａらが準共有する賃借権であり、規約には、専有部分と専有部分に係る敷地利用権の分離処分の可否に関する定めは設けられていない。Ａらは、甲マンションの敷地の所有者であるＸとの間で、土地賃貸借契約を締結している。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ Ａは、賃借権の準共有持分を処分することについて、Ｘの承諾を得れば、専有部分と専有部分に係る敷地利用権の準共有持分とを分離して処分することができる。
２ Ａが専有部分を専有部分に係る敷地利用権とともに第三者に譲渡するには、敷地利用権の譲渡についてＢ及びＣの同意を得なければならない。
３ Ａが専有部分をＤに賃貸した場合、ＡがＸから賃借している甲マンションの敷地をＤに転貸をしたことになる。
４ Ｘが敷地をＹに譲渡し、敷地の賃貸人たる地位がＹに移転した場合であっても、当該敷地の所有権の移転の登記をしなければ、Ｙは賃貸人の地位をＡらに対抗することができない。
令和6年度 マンション管理士試験
正解：４
それでは、各肢を検討していこう。
１ 誤り。
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。（区分所有法22条1項）
本問においては、「規約には、専有部分と専有部分に係る敷地利用権の分離処分の可否に関する定めは設けられていない。」ので、原則とおり分離処分は禁止される。
２ 誤り。
Ａが専有部分を専有部分に係る敷地利用権とともに第三者に譲渡するには、敷地利用権の譲渡についてＢ及びＣの同意を得る必要はない。
ただし、Xの承諾が必要である。
３ 誤り。
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。（区分所有法22条１項本文）
敷地利用権が賃借権の場合でもこの原則が適用される。
建物賃貸借においては、賃借人は賃借している建物を使用するために必要な限度で敷地を使用することができる。
したがって、Ａが専有部分をＤに賃貸した場合、ＡがＸから賃借している甲マンションの敷地をＤに転貸をしたことにならない。
４ 正しい。
Ｘが敷地をＹに譲渡し、敷地の賃貸人たる地位がＹに移転した場合であっても、当該敷地の所有権の移転の登記をしなければ、Ｙは賃貸人の地位をＡらに対抗することができない。（民法605条の２第3項）
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