今回のテーマは、「民法等」である。
なお、「建物の区分所有等に関する法律」を「区分所有法」という。
それでは、「令和6年度 管理業務主任者試験」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
令和6年度 管理業務主任者試験問題 【問 2】
【問 ２】 マンションに関する次の記述のうち、民法、区分所有法及び判例によれば、最も適切なものはどれか。
1 区分所有者は、区分所有権を取得した旨の届出を管理組合に提出すれば、登記の有無にかかわらず、第三者にその区分所有権を対抗することができる。
2 マンションに居住する区分所有者が管理費を滞納したまま区分所有権を譲渡した場合、管理組合は、当該前区分所有者が転出に際して届け出た転居場所に滞納管理費の支払を催告すれば、その到達の有無にかかわらず、有効な請求となる。
3 マンションの敷地上の駐車場を賃借している区分所有者が、管理組合に無断で当該駐車場を外部の第三者に転貸して収入を得ているときは、管理組合は、当該賃貸借契約を解除することができる。
4 区分所有法第3 条によって組織される区分所有者の団体は、同法第25条に基づく管理者を選任さえしていれば、当該団体として契約の当事者となることができる。
令和６年度 管理業務主任者試験
正解：３
それでは、各肢を検討していこう。
１ 誤り。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。（民法177条）
したがって、登記をしなければ、第三者にその区分所有権を対抗することはできない。
２ 誤り。
意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生ずる。（民法97条1項）
したがって、当該催告が相手方に到達しなかったのであれば、有効な請求とはならない。
３ 正しい。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。（民法612条1項）
そして、賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。（同2項）
４ 誤り。
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。（区分所有法3条前段）
区分所有法の定める集会、規約、管理者等に関する規定に従って運営されている管理組合は、「権利能力なき社団」に該当する。
判例上、権利能力なき社団に該当するためには、次の４要件が必要である。
①団体としての組織を備えていること。
②多数決の原則が行われていること。
③構成員の変更に影響されず、団体そのものが存続すること。
④その組織によって代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものであること。
したがって、単に管理者を選任さえしていれば、当該団体として契約の当事者となることができるわけではない。
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